Pysyykö rasite-sopimus voimassa, vaikka myyjäei siitä kertonut?

Ostimme asunto-osakkeita uudesta asunto-osakeyhtiöstä. Myyjä ei kertonut tontilla olevasta rasitteesta, jonka mukaan asunto-osakeyhtiömme kustannuksella rakennettuja kulkuteitä ja autohallia tulee käyttämään myös toinen asunto-osakeyhtiö. Tämä toinen yhtiö ei ole osallistunut rakentamiskustannuksiin eikä rasitesopimuksen mukaan kustannuksista makseta korvausta.

Asunto-osakeyhtiömme on maksanut kulkuteiden rakentamisesta noin 200 000 euroa, lisäksi tontin arvo on alentunut noin 100 000 eurolla. Onko kyseessä asuntokauppalain mukainen oikeudellinen virhe kaupan kohteessa? Sitooko rahoittajan ja rakentajan tekemä rasitesopimus nykyistä asunto-osakeyhtiötämme?

Vastaus: Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen kiinteistön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun muassa autojen pitämistä varten tarvittavan alueen käyttämiseen sekä kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

Asunto-osakeyhtiölain 1 §:n mukaan asunto-osake tuottaa osakkeenomistajalle oikeuden hallita asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Asuntokauppalain (jatkossa AKL) 4 lukua sovelletaan, kun asunto-osakeyhtiön perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunto-osakkeen. Kaupan kohteessa on 4 luvun 28 §:n mukaan on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä tai jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.

Voidakseen vedota oikeudelliseen virheeseen ostajan on AKL 4 luvun 28 §:n 2 momentin mukaan ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostaja voi olennaisen virheen ollessa kyseessä purkaa kaupan, ja muussa tapauksessa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää virheestä.

Tässä tapauksessa toisella asunto-osakeyhtiöllä on käyttöoikeus kysyjän asunto-osakeyhtiön kustantamaan kulkutiehen ja autohalliin. Tällainen toisen käyttöoikeus voidaan katsoa AKL:n oikeudellista virhettä koskevassa 4 luvun 28 §:ssä mainituksi muuksi oikeudeksi.

Kun myyjä on laiminlyönyt rasitteesta informoimisen, eivätkä osakkeiden ostajat ole sopimuksessa sitoutuneet vastaanottamaan osakkeita toisen oikeudesta johtuvin rajoituksin, voidaan kaupan kohteessa katsoa olevan pykälässä tarkoitettu oikeudellinen virhe.

Kysymys mahdollisesta hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta virheen perusteella riippuu siitä, aiheutuuko käyttöoikeudesta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille sanottavaa haittaa tai vahinkoa.

Jos kulkutie ja autohalli olisi rakennettu joka tapauksessa, siis ilman rasitesopimustakin, kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien käytettäväksi, ei toisen yhtiön käyttöoikeus nähdäkseni aiheuta ensiksi mainitun yhtiön osakkeenomistajille sellaista vahinkoa, joka oikeuttaisi vahingonkorvaukseen. Tontin mahdollinen arvonalennus voitaneen kompensoida asunto-osakkeiden hinnanalennuksella, ellei sitä ole hinnoittelussa otettu jo aiemmin huomioon.

Jos kulkutien tai autohallin rakentamisessa on toisen asunto-osakeyhtiön käyttöoikeudesta aiheutunut lisäkustannuksia, joita muuten ei olisi tullut, on asiasta tietämättömillä kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilla mahdollisesti oikeus saada korvausta tai hinnanalennusta tältä osin.

Asunto-osakkeiden myyjän vilpillinen menettely osakkeita myytäessä ei vaikuta rasitesopimuksen voimassaoloon, vaan ainoastaan osakkeiden ostajien ja myyjän välisessä suhteessa. Osakkeenomistajat eivät ole rasitesopimuksen osapuolia, vaan osapuolina ovat asunto-osakeyhtiöt. Rasitesopimus siis jää voimaan joka tapauksessa.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!

    1. 1

      Kauppojen aukiolot vapautettiin – näin kävi ABC-asemien markettimyynnin

    2. 2

      Lähteet: Trumpin päästrategi Bannon tapasi Saksan suurlähettilään – viesti EU:lle oli kylmäävä

    3. 3

      Mitä ihmettä? Yritysten ei pitänyt haastatella työttömiä, mutta haastattelijoita palkataan jo

    4. 4

      Kommentti: Perustuslaista viis – työnvälitystä yksityistetään nyt väkipakolla

    5. 5

      Suomalaismies yritti saada 25 000 euron sairaalakuluja vakuutusyhtiöiltä – joutui mustalle listalle

    6. 6

      ”Ruoka mätänee pelloille” – vakava varoitus Brexitistä

    7. 7

      Finlaysonin ja Musti & Mirrin johtajat aloittivat Trump-boikotin – ”Ei tätä menoa voi enää hyväksyä”

    8. 8

      Kelan käsittelyajat rikkovat lakia – ”Hyvin kriittisiä tilanteita näillä perheillä”

    9. 9

      Bill Gates ehdottaa: Verotetaan robotteja – ”Mitä työtä robotti tuo?”

    10. 10

      Valinnanvapautta alettiin kokeilla tänään Jyväskylässä – 174 vaihtoa ensimmäisen 8 tunnin aikana

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Uusi eläkemuoto houkuttelee työttömiä – hetken helpotus voi kostautua

    2. 2

      Suomalaismies yritti saada 25 000 euron sairaalakuluja vakuutusyhtiöiltä – joutui mustalle listalle

    3. 3

      Mitä ihmettä? Yritysten ei pitänyt haastatella työttömiä, mutta haastattelijoita palkataan jo

    4. 4

      Kauppojen aukiolot vapautettiin – näin kävi ABC-asemien markettimyynnin

    5. 5

      Kelan käsittelyajat rikkovat lakia – ”Hyvin kriittisiä tilanteita näillä perheillä”

    6. 6

      Näin sijoittaa kuopiolainen, helsinkiläinen ja oululainen – katso, onko salkkusi kuin naapurilla

    7. 7

      Uusi ennätys: 37 936 lopettanutta yritystä

    8. 8

      Lähteet: Trumpin päästrategi Bannon tapasi Saksan suurlähettilään – viesti EU:lle oli kylmäävä

    9. 9

      Onko sinulla näitä ominaisuuksia? Tällaiset ihmiset saavat enemmän palkkaa

    10. 10

      Finlaysonin ja Musti & Mirrin johtajat aloittivat Trump-boikotin – ”Ei tätä menoa voi enää hyväksyä”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Yle: Kirjeessä koteihin jaettu oikea seteli hämmentää suomalaisia – osa palauttaa, vaikkei tarvitsisi

    2. 2

      ABC-asemien S-bonus muuttuu – ”Aion äänestää jaloillani”

    3. 3

      50 000 miestä parhaassa iässä ei tee töitä tai opiskele – ”Mitä heille tapahtui?”

    4. 4

      Näin suomalainen mies putoaa työelämästä – ”Ajatellaanko todella, että ihmiset haluavat elää tuilla?”

    5. 5

      Venäläismiljardöörin purjelaiva takavarikoitiin – jättimäinen merilelu maksoi 400 miljoonaa

    6. 6

      Metalliliitto: Työpaikalla pidettiin mustaa listaa työntekijöistä – levisi vahingossa kaikille

    7. 7

      Uusi eläkemuoto houkuttelee työttömiä – hetken helpotus voi kostautua

    8. 8

      Sunnuntailisistä nautittu 100 vuotta – joko riittää?

    9. 9

      Katsastuksiin ehdotetaan tiukennuksia – ”Turhia kustannuksia autoilijalle”

    10. 10

      Julkkisten rahoittaman lentoyhtiön kassasta katosi satoja tuhansia euroja – hakeutuu nyt konkurssiin

    11. Näytä lisää