Valikko

Pysyykö rasite-sopimus voimassa, vaikka myyjäei siitä kertonut?

Ostimme asunto-osakkeita uudesta asunto-osakeyhtiöstä. Myyjä ei kertonut tontilla olevasta rasitteesta, jonka mukaan asunto-osakeyhtiömme kustannuksella rakennettuja kulkuteitä ja autohallia tulee käyttämään myös toinen asunto-osakeyhtiö. Tämä toinen yhtiö ei ole osallistunut rakentamiskustannuksiin eikä rasitesopimuksen mukaan kustannuksista makseta korvausta.

Asunto-osakeyhtiömme on maksanut kulkuteiden rakentamisesta noin 200 000 euroa, lisäksi tontin arvo on alentunut noin 100 000 eurolla. Onko kyseessä asuntokauppalain mukainen oikeudellinen virhe kaupan kohteessa? Sitooko rahoittajan ja rakentajan tekemä rasitesopimus nykyistä asunto-osakeyhtiötämme?

Vastaus: Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen kiinteistön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun muassa autojen pitämistä varten tarvittavan alueen käyttämiseen sekä kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

Asunto-osakeyhtiölain 1 §:n mukaan asunto-osake tuottaa osakkeenomistajalle oikeuden hallita asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Asuntokauppalain (jatkossa AKL) 4 lukua sovelletaan, kun asunto-osakeyhtiön perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunto-osakkeen. Kaupan kohteessa on 4 luvun 28 §:n mukaan on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä tai jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.

Voidakseen vedota oikeudelliseen virheeseen ostajan on AKL 4 luvun 28 §:n 2 momentin mukaan ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostaja voi olennaisen virheen ollessa kyseessä purkaa kaupan, ja muussa tapauksessa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää virheestä.

Tässä tapauksessa toisella asunto-osakeyhtiöllä on käyttöoikeus kysyjän asunto-osakeyhtiön kustantamaan kulkutiehen ja autohalliin. Tällainen toisen käyttöoikeus voidaan katsoa AKL:n oikeudellista virhettä koskevassa 4 luvun 28 §:ssä mainituksi muuksi oikeudeksi.

Kun myyjä on laiminlyönyt rasitteesta informoimisen, eivätkä osakkeiden ostajat ole sopimuksessa sitoutuneet vastaanottamaan osakkeita toisen oikeudesta johtuvin rajoituksin, voidaan kaupan kohteessa katsoa olevan pykälässä tarkoitettu oikeudellinen virhe.

Kysymys mahdollisesta hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta virheen perusteella riippuu siitä, aiheutuuko käyttöoikeudesta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille sanottavaa haittaa tai vahinkoa.

Jos kulkutie ja autohalli olisi rakennettu joka tapauksessa, siis ilman rasitesopimustakin, kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien käytettäväksi, ei toisen yhtiön käyttöoikeus nähdäkseni aiheuta ensiksi mainitun yhtiön osakkeenomistajille sellaista vahinkoa, joka oikeuttaisi vahingonkorvaukseen. Tontin mahdollinen arvonalennus voitaneen kompensoida asunto-osakkeiden hinnanalennuksella, ellei sitä ole hinnoittelussa otettu jo aiemmin huomioon.

Jos kulkutien tai autohallin rakentamisessa on toisen asunto-osakeyhtiön käyttöoikeudesta aiheutunut lisäkustannuksia, joita muuten ei olisi tullut, on asiasta tietämättömillä kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilla mahdollisesti oikeus saada korvausta tai hinnanalennusta tältä osin.

Asunto-osakkeiden myyjän vilpillinen menettely osakkeita myytäessä ei vaikuta rasitesopimuksen voimassaoloon, vaan ainoastaan osakkeiden ostajien ja myyjän välisessä suhteessa. Osakkeenomistajat eivät ole rasitesopimuksen osapuolia, vaan osapuolina ovat asunto-osakeyhtiöt. Rasitesopimus siis jää voimaan joka tapauksessa.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!

    1. 1

      10 yleisintä syytä: näiden vuoksi työtön menettää tuet

    2. 2

      Coca-Cola saa uuden toimitusjohtajan – tehtävä selvä

    3. 3

      Köyhimmille eläkeläisille 760 e/kk – Kela: Ei riitä

    4. 4

      Koulupakko 17- tai 18-vuotiaaksi? ”Meillä on kasvava joukko nuoria, joilla on heikot taidot lukutaidossa, matematiikassa ja luonnontieteissä”

    5. 5

      Väitöskirja: Intialaisten työntekijöiden perään pitää katsoa

    6. 6

      Kommentti: ”Työstä kieltäytyminen” ei tarkoita työstä kieltäytymistä

    7. 7

      AKT:n Piirainen vastaa ahtaajakommentteihin: ”Liikemies Kakkonen heittää mielipiteitään faktoina”

    8. 8

      Luulitko Helsinkiä kalliiksi? Tämä vertailu todistaa toisin

    9. 9

      Konkurssin riskistä varoittanut Takoma romahti pörssissä

    10. 10

      Konsultit alkavat valmentaa työttömiä ennen te-keskusten haastatteluja – palkkio riippuu tuloksesta

    11. Näytä lisää
    1. 1

      10 yleisintä syytä: näiden vuoksi työtön menettää tuet

    2. 2

      AKT:n Piirainen vastaa ahtaajakommentteihin: ”Liikemies Kakkonen heittää mielipiteitään faktoina”

    3. 3

      Köyhimmille eläkeläisille 760 e/kk – Kela: Ei riitä

    4. 4

      Länsimetro valmis liikenteelle aikaisintaan huhtikuussa – Matinkylään yhteys kesäkuussa

    5. 5

      Kommentti: ”Työstä kieltäytyminen” ei tarkoita työstä kieltäytymistä

    6. 6

      Yhä useammalta työttömältä evätään tuet – ”Seuranta on tehostunut”

    7. 7

      XXL:n mainonta voi edetä korkeimpaan oikeuteen

    8. 8

      Väitöskirja: Intialaisten työntekijöiden perään pitää katsoa

    9. 9

      S-ryhmä joutui myrskynsilmään – turkiskohussa kyse on neljästä tuotteesta

    10. 10

      Kyösti Kakkonen Karjalaisessa: Työntekijät nousevat pian kapinaan ay-liikettä vastaan

    11. Näytä lisää
    1. 1

      WhatsApp katoaa miljoonista puhelimista – katso, onko omasi listalla

    2. 2

      Varo perintöloukkua – ”Voi olla järkevää jopa kieltäytyä perinnöstä”

    3. 3

      Katso, mitä tapahtui asuntolainan hinnalle – ”Pankin vaihtajia on liikkeellä”

    4. 4

      Kyösti Kakkonen Karjalaisessa: Työntekijät nousevat pian kapinaan ay-liikettä vastaan

    5. 5

      Keskiansio 160 000 euroa vuodessa – tämä ammattiryhmä vaatii lakoilla lisää

    6. 6

      Alkon kilpailutus hämmentää: 100-vuotiaan Suomen juhlalikööriksi virolainen Vana Tallinn

    7. 7

      Näkökulma: Liian pieni osa kasvusta valuu palkkoihin – toteutuuko Marxin ennustus?

    8. 8

      20-vuotiaita autoja huristelee Suomen teillä paljon – tiedätkö, onko yleisin malli Golf, Astra vai Corolla?

    9. 9

      10 yleisintä syytä: näiden vuoksi työtön menettää tuet

    10. 10

      Suomalaiset myivät tätä juuri joukolla – nyt suositellaan ostamaan

    11. Näytä lisää