Sijoitusasunto – vaikka velaksi

Vuokran pitäisi kattaa korkokulut, yhtiövastikkeet ja remontit, asunnon arvonnousuun ei kannata nyt tukeutua
Sijoitusasunnon ostaminen velaksi kiinnostaa suomalaisia. Yhä useampi harkitsee sijoittamista lainarahalla ja sijoitusasunnon tai muun kiinteistön hankkimista. Mahdollisten velkasijoittajien määrä on OP-sijoittajabarometrin mukaan noussut puolessa vuodessa 27 prosenttiin 21 prosentista. Kuusi prosenttia vastaajista suunnitteli sijoitusasunnon ostamista seuraavan puolen vuoden aikana. Kaikkiaan kansalaiset suhtautuivat asuntoihin ja kiinteistöihin myönteisimmin kaikista sijoituskohteista ja kolme neljästä piti niitä hyvinä sijoituksina.

Pankkien ja kiinteistövälittäjien mukaan nykyisin 10–15 prosenttia asunnoista myydään sijoittajille. Toimitusjohtaja Harri Nummela OP-rahastoyhtiöstä kertoo, että asunnot ovat se sijoittamisen muoto, jota varten pankista pyydetään lainaa. Sen sijaan vaikkapa osakkeisiin tai rahastoihin sijoittaminen velaksi on harvinaista.

Moni suursijoittaja on viime aikoina myynyt asuntojaan. Esimerkiksi useat vakuutusyhtiöt ja pankit ovat luopuneet kokonaisista vuokrataloista. Toimitusjohtaja Paavo Aunola Kiinteistömaailmasta kertoo, että yksityissijoittajat puolestaan ovat olleet pikemminkin osto- kuin myyntilaidalla.

Kukaan ei tilastoi sitä, kuinka moni ostaa sijoitushuoneiston velaksi. Kiinteistövälittäjät ja pankkien edustajat kertovat, että tavallisesti neljä viidestä asunnosta ostetaan joko kokonaan tai osin lainalla. Paitsi rahan puute myös korkojen verovähennysmahdollisuus houkuttelevat lainan ottoon. Asuntorahoituspäällikkö Timo Vanhanen Osuuspankkikeskuksesta toteaa, että vain harvoin sijoitusasuntoa ostetaan silti kokonaan velaksi.

Sijoitusasuntoihin myönnetään Vanhasen mukaan lainaa samoin perustein kuin omiin asuntoihinkin. Maksukyvyn ja vakuuksien pitää olla kunnossa. Huoneiston käyvästä arvosta korkeintaan 70 prosenttia riittää vakuudeksi.

Yksi syy sijoitusasuntojen kiinnostavuuteen on usko niiden turvallisuuteen. Ihmiset pitävät asuntoja ja kiinteistöjä erittäin turvallisina sijoituskohteina. Samalla he pitävät niitä tuottavina. Toimitusjohtaja Olli Olkkonen Kiinteistötalouden instituutista KTI:stä ällistelee tätä.

– Voi hyvänen aika. Ei kiinteistösijoittaminen automaattisesti ole hirveän kannattavaa, hän toteaa.

Nummela tarkastelee näkemyksiä pitkän ajan kannanottona ja viittaa siihen, että asuntojen hinnat ovat nousseet käytännössä seitsemän vuoden ajan yhtäjaksoisesti. Lisäksi korot ovat olleet alhaiset ja pankkien välinen kilpailu on painanut asuntolainojen marginaalit niukoiksi.

– On muodostunut sellainen ajatus ja mielikuva, että nämä ovat tosi hyvä juttu. Niin ne ovatkin olleet.

Käsitystä on tukenut osakekurssien vajoaminen ja epävakaus sekä korkopapereista saatujen tuottojen alhaisuus. Lisäksi näitä sijoitusmuotoja pidetään selvästi riskipitoisempina kuin asuntoja. Sijoittajabarometrissä asuntojen hintojen uskottiin nousevan edelleen.

– Kroonisesti haluamme uskoa, että asunnot kallistuvat, koska kyseessä on henkilökohtaisen talouden isoin investointi, selittää Nummela.

Mainio menneisyys ei takaa loistavaa tulevaisuutta. Useissa ennusteissa asuntojen hintojen nousun on otaksuttu hiipuvan ja hintojen kääntyminen alaspäin ei ole mahdotonta. Kuten 90-luvulla karvaasti opittiin, asuntojen hinnat voivat myös laskea ja pudotus voi olla raju.

Korot ovat olleet jo vuosia alhaiset ja Euroopan keskuspankin ohjauskorko on edelleen elvyttävä. Korkojen on arvioitu nousevan lähivuosina. Ne tuskin kipuavat yhtäkkiä roimasti, mutta jo muutaman prosenttiyksikön nousu viiltää, jos sijoitusasunto on hankittu velaksi, eikä vuokraa voi nostaa.

Nummela kehottaa etenkin velaksi sijoitusasunnon hankkimista suunnittelevia harkintaan. Asunnon arvonnousuun hän ei tukeutuisi, vaan painottaa kassavirran näkökulmaa. Vuokran pitäisi olla niin suuri, että se kattaa yhtiövastikkeen ja mahdolliset korko- ja remonttikulut ja siitä jää vielä jotain käteenkin.

Sijoitusasunnon ostoa harkitsevan tulisi miettiä, millainen tuotto riittää hänelle. Mahdollinen asuntovelka kasvattaa riskiä, joten tuoton pitäisi kasvaa samassa suhteessa. KTI:n kiinteistöindeksin mukaan ammattisijoittajat saivat asunnoista viime vuonna 5,5 prosentin tuoton. Olkkonen ei pidä tätä häävinä. Hänestä tuottoprosentin pitäisi olla yli kuusi.

Vuokrapyynnön on oltava realistinen. Vuokramarkkinat ovat muuttuneet viime vuosina, sillä asuntolainojen korkojen alhaisuus on houkutellut vuokralla asuvia ostamaan oman asunnon. Kun takavuosina huoneiston sai vuokrattua missä kunnossa ja miltei mihin hintaan tahansa, nyt kunnon vuokralaisia kunnon asuntoon saattaa joutua hakemaan. Liian korkea vuokrapyyntö voi karkottaa hyvät asukkaat.

– Aina on riski, että vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, muistuttaa Olkkonen.

Vuokralainen saattaa myös tärvellä asuntoa ja joka tapauksessa omistajan rahaa menee erilaisiin remontteihin ja taloyhtiön yleisiin parannuskuluihin.

Yksityisiä asuntosijoittajia on monenlaisia. Aunola kertoo, että oma ryhmänsä ovat spekulantit, jotka yrittävät ansaita ostamalla ja myymällä asuntoja, mutta suurin osa sijoitusasunnon ostavista kotitalouksista toimii pitkäjänteisesti. Monille asunto on eläketurva. Moni ostaa asunnon lapsilleen. Se saatetaan vuokrata ensin, mutta kun lapsi aloittaa opinnot, hänellä on koti odottamassa.

Tavallisimmin sijoittaja havittelee pientä asuntoa.

– Pääosa on kiinnostunut 1–2 huoneen asunnoista kaupunkien keskustojen kerrostaloissa, kertoo toimitusjohtaja Matti Kasso Huoneistokeskuksesta.

Aunolan mukaan Helsingin keskusta on kiinnostavin.

– Se hakkaa mennen tullen ympäristökaupunkeja ja kaupunkien laitamia.

Sijoittajat eivät väheksy muitakaan kaupunkeja. Esimerkiksi pieksämäkeläinen saattaa ostaa eläketurvakseen huoneiston kotipaikkakunnaltaan. Opiskeluasuntoja taas ostetaan korkeakoulupaikkakunnilta. Toisaalta Lahden ja Porin tapaiset kaupungit, jotka alkavat kehnohkon ajanjakson jälkeen toipua, kiinnostavat sijoittajia.

Tietty sijoittajaryhmä seuraa suuria rakennushankkeita. Aunola kertoo, että asuntojen kysyntä on ydinvoimalahankkeen takia kiivastunut Olkiluodon liepeillä. Vastaava ilmiö nähtiin muutama vuosi sitten Torniossa, jossa Avesta Polarit -yhtiön terästehdasta laajennettiin.

– Näiden sijoittajien strategia perustuu kovaan vuokratuottoon. Hankkeen päätyttyä asunnot voidaan myydä sitten vaikka hankintahintaan, sanoo Aunola.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!

    1. 1

      Nokia yllätti: 5g-verkkojen rakennus alkaa jo tänä vuonna

    2. 2

      Velkaneuvoja LM:lle: Tästä syystä asuntovelalliset joutuvat maksuvaikeuksiin

    3. 3

      Näkökulma: Viis sijoittajavastuusta, pian Suomi pelastaa taas finanssipelureita

    4. 4

      Lääkäri näpäyttää työnantajia Fennia-lehdessä: Työkyky ei ole pajatso

    5. 5

      Asuntovelallinen, korkosi laskutapa on muuttumassa – varaudu nousuun

    6. 6

      Suomen Yrittäjien tutkimus: Enemmistö kannattaa paikallista sopimista - ja vastustaa työtä alle minimipalkan

    7. 7

      Lounaan hinta muuttuu 10 minuutin välein – helsinkiläisravintola kokeilee ensimmäisenä maailmassa

    8. 8

      Näin Raisio rakensi tarinan ihmeellisestä lehmärehusta – vaan kuinka sitten kävikään

    9. 9

      WSJ: Norwegian aloittaa suorat lennot Euroopasta Yhdysvaltoihin - Liput halvimmillaan noin 60 euroa

    10. 10

      Ex-kokki Tuomaksesta tuli autojen huippumyyjä – näin hän myy auton ja vähän muutakin

    11. Näytä lisää
    1. 1

      WSJ: Norwegian aloittaa suorat lennot Euroopasta Yhdysvaltoihin - Liput halvimmillaan noin 60 euroa

    2. 2

      Näkökulma: Viis sijoittajavastuusta, pian Suomi pelastaa taas finanssipelureita

    3. 3

      Asuntovelallinen, korkosi laskutapa on muuttumassa – varaudu nousuun

    4. 4

      Kalevala Koru irtisanoi noin 100 jälleenmyyntisopimusta - ”Jakelua järjestellään uudelleen”

    5. 5

      Asuntopula kärjistyy Uudessakaupungissa – ”Tuolla rahalla pitäisi saada enemmän”

    6. 6

      Lääkäri näpäyttää työnantajia Fennia-lehdessä: Työkyky ei ole pajatso

    7. 7

      Ex-kokki Tuomaksesta tuli autojen huippumyyjä – näin hän myy auton ja vähän muutakin

    8. 8

      Uusi velkaennätys on ovella – maailman yhteenlaskettu velka on käsittämätön summa

    9. 9

      Velkaneuvoja LM:lle: Tästä syystä asuntovelalliset joutuvat maksuvaikeuksiin

    10. 10

      Suuri murros edessä – pankkien alettava antaa asiakastietoja ulkopuolisille

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Nämä kuitit kannattaa säästää – ”Silloin kuittien on löydyttävä”

    2. 2

      Joukko tv-kanavia uhkaa pian pimentyä yli 1,5 miljoonassa kodissa

    3. 3

      Suomalaismies aikoo miljonääriksi 500 päivässä – näin hän sen tekee

    4. 4

      51 Siwaa ja Valintataloa suljetaan – tässä koko lista

    5. 5

      Näin suomalainen mies putoaa työelämästä – ”Ajatellaanko todella, että ihmiset haluavat elää tuilla?”

    6. 6

      Venäläismiljardöörin purjelaiva takavarikoitiin – jättimäinen merilelu maksoi 400 miljoonaa

    7. 7

      Metalliliitto: Työpaikalla pidettiin mustaa listaa työntekijöistä – levisi vahingossa kaikille

    8. 8

      Asuntovelallinen, korkosi laskutapa on muuttumassa – varaudu nousuun

    9. 9

      Suomalaismies yritti saada 25 000 euron sairaalakuluja vakuutusyhtiöiltä – joutui mustalle listalle

    10. 10

      Uusi eläkemuoto houkuttelee työttömiä – hetken helpotus voi kostautua

    11. Näytä lisää