Kiinteistösijoittajan juna jyskyttää itään

Venäjän ja Baltian kiinteistömarkkinoiden tuhdit tuotot ja hyvät arvonkehitysmahdollisuudet ovat alkaneet houkutella suomalaissijoittajia. Baltian kiinteistöihin sijoittavia tahoja on jo muutamia, mutta varsinkin Venäjä on vielä melko neitseellinen alue suomalaisten sijoittajien näkövinkkelistä.

Yhtenä ensimmäisistä Venäjän kiinteistömarkkinoille uskaltautuu suomalaisten yksityissijoittajien ja SRV-konsernin yhteinen sijoitusyhtiö Vicus Oy.

Toukokuun alussa perustettu yhtiö aikoo hankkia yli 100 miljoonan euron arvoisen kiinteistökannan Baltiassa ja Venäjällä kolmen vuoden kuluessa. Yhtiö keskittyy omistamaan liike-, logistiikka- ja teollisuuskiinteistöjä.

Vicuksen ja sijoitushankkeen kokoaja on Conventum Corporate Financen toimitusjohtaja ja omistaja Juha Mikkonen.

- Minulla on ollut henkilökohtaisia sijoituksia lähinnä Baltian kiinteistömarkkinoilla ja lähdin omatoimisesti katsomaan muitakin mahdollisuuksia viime vuoden lopulla. Kävi ilmi, että SRV:llä olisi sopivia hankkeita Baltiassa ja Venäjällä, joita se rakentaa0 projektinjohtourakkana asiakkailleen, Mikkonen kertoo.

SRV oli joutunut etsimään jokaiseen hankkeeseensa erikseen rahoituksen. Pitkäaikainen sijoittajakumppani siis kiinnosti rakentajaakin.

- Tämä oli sellainen win-win-tilanne molemmille. Itseni lisäksi tunsin kohtuullisen monta muuta sijoittajatahoa, jotka olivat valmiita sijoittamaan kasvualueelle. Kiinteistöjen tuotot ovat erittäin hyvät sekä Baltiassa ja etenkin Venäjällä.

Mikkonen kasasi sijoittajaryhmän melkoista pikavauhtia eli melkein kahdessa kuukaudessa yhdessä pitkäaikaisen kollegansa Markus Jaakonsaaren kanssa. Muista sijoittajista hän ei juurikaan kerro, sillä he eivät halua julkisuutta.

- Sijoittajia on noin viisitoista. Tämä on pieni porukka ja koostuu suomalaisista yksityissijoittajista ja perheyhtiöistä, joilla on tarve hoitaa varallisuuttaan. SRV on sitoutunut omistajaksi ja toisaalta itse olen merkittävällä sijoituksella mukana.

Osakkeenomistajat sijoittavat Vicukseen yhteensä noin 30 miljoonaa euroa. Mikkonen vihjaisee, että yhtiössä saattaa vielä löytyä tilaa parille uudellekin sijoittajalle.

- Sitä mukaa kun löydämme hankkeita, keräämme myös pääomaa. Tarkoituksenamme on olla pitkäaikainen sijoittaja, Mikkonen kertoo.

Yhteistyö suomalaisen rakentajan kanssa on keino vähentää turhaa riskiä Venäjällä ja Baltian maissa.

SRV johtaa rakennushankkeet, vastaa tonttien kehittämisestä ja etsii vuokralaiset. Vicus voi sijoittaa myös valmiisiin kiinteistöihin ja Baltiassa harjoittaa kiinteistökehitystoimintaa ostamalla raakamaata tulevia rakennushankkeita varten.

Vicuksen vaatimus ovat myös pitkäaikaiset vuokrasopimukset länsimaisten, mieluiten suomalaisten vuokralaisten kanssa.

- Me tiedämme, että saamme heiltä vuokran, koska suomalainen emoyhtiö on takaajana.

Baltiassa Mikkonen ei näe esimerkiksi Suomeen verrattuna juurikaan poliittisia riskejä.

- Voi jopa kysyä, kummassa se riski on suurempi, Baltiassa vai Suomessa.

Venäjällä poliittista riskiä on sen sijaan enemmän, esimerkiksi investointisuojaa ei ole.

- Viranomaiset saattavat keksiä uusia veroja. Ehkä isoin riski on se, että onko pääoman kotiuttaminen Venäjältä mahdollista kaikissa olosuhteissa.

Mikkosta mietityttää myös, mitä tapahtuu Putinin toisen kauden jälkeen Venäjän politiikassa.

- Jos mitään erikoisempaa ei tapahdu, riskit Venäjän kiinteistömarkkinoilla pienenevät, hän uskoo.

Kiinteistöjen nettotuotto Baltiassa on Mikkosen mukaan 10-12 prosenttia ja Venäjällä 14-15 prosenttia. Länsi-Euroopan kaupungeissa luvut ovat lähempänä kuutta prosenttia.

- Kyllä Suomessakin syrjäseutujen lähikauppakiinteistössä voi saada velkavivulla 20 prosentin tuotot. Ero tulee siitä, että syrjäseudun talous taantuu, mutta Baltian ja Venäjän taloudet kasvavat pitkällä aikavälillä.

- Kun elintaso kasvaa, myös vuokrat kasvavat, joten talojen arvo nousee. Siitä tulee houkuttelevuus sijoittajan kannalta.

Vicuksen sijoittajilla on myös keinonsa lisätä tuottoa entisestään.

- Jos menemme Baltiassa valmiiseen konseptiin, jossa on vakavarainen suomalainen taho vuokralaisena, voimme saada pankista rahoitusta jopa 80 prosenttia. Pidämme vuokralaisissa aika isoa rimaa, joten vuokralaisen konkurssiriski on aika mitätön. Riski on sitten se, että korot nousisivat voimakkaasti, Mikkonen sanoo.

Hän tekee laskelmia fläppitaululle ja päätyy vastaukseen.

- Kun se velkavipu otetaan, niin kyllä sen oman pääoman tuotto voi parhaimmillaan alkaa kakkosella.

Markkinoiden likviditeetti Baltiassa on jo reippaasti parantumassa, koska maiden EU-jäsenyyden jälkeen kansainvälisten ja eurooppalaisten kiinteistösijoittajien into sijoittaa sinne on lisääntynyt. Venäjällä sijoittajia ei ole vielä paljon, mutta Mikkonen uskoo, että tilanne muuttuu.

- Näemme, että Venäjällä on menossa sama trendi, Venäjä on ehkä kuin Baltia viisi vuotta sitten. Likviditeetti kasvaa ja tuottovaatimukset alenevat.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!

    1. 1

      Tärkeän lääkkeen hinta 23-kertaistui – yhtiölle sakot nimikikkailusta

    2. 2

      Näkökulma: Liian pieni osa kasvusta valuu palkkoihin – toteutuuko Marxin ennustus?

    3. 3

      Postiväki pelkää: Jopa tuhansia työpaikkoja häviää

    4. 4

      Jättikauppa: Konecranes myy nosturiyhtiön

    5. 5

      5 kuukautta kestäneestä euribor-korkojen manipuloinnista valtavat sakot

    6. 6

      Tuloerojen kuilu: Rikkaimmat +70 % – köyhimmät +30 %

    7. 7

      Varo perintöloukkua – ”Voi olla järkevää jopa kieltäytyä perinnöstä”

    8. 8

      Posti lakiuudistuksesta: Asiakkaiden kulut kasvavat, irtisanomisia voi olla luvassa

    9. 9

      Ikean tulos paisui +20 %

    10. 10

      Lemminkäinen sopinut 10 kunnan kanssa asfalttikartelliasiassa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Näkökulma: Liian pieni osa kasvusta valuu palkkoihin – toteutuuko Marxin ennustus?

    2. 2

      Varo perintöloukkua – ”Voi olla järkevää jopa kieltäytyä perinnöstä”

    3. 3

      ”Vei mahdollisuuden huippu-uraan” – entinen opiskelija vaatii Oxfordin yliopistolta miljoonakorvauksia

    4. 4

      Saadaanko Teslan jättitehdas Vaasaan? ”Puhumme tuhansista työpaikoista”

    5. 5

      Jättikauppa: Konecranes myy nosturiyhtiön

    6. 6

      Kaksi yllättäjää – mitä tapahtui kananmunille ja jauhelihalle?

    7. 7

      Yhä useampi on tänään töissä ”Linnan juhlien alkaessa kauppa saattaa hiljetä”

    8. 8

      Tärkeän lääkkeen hinta 23-kertaistui – yhtiölle sakot nimikikkailusta

    9. 9

      Tuloerojen kuilu: Rikkaimmat +70 % – köyhimmät +30 %

    10. 10

      Kuluttaja: Lastentarvikkeissa sama hinta joka kaupassa – missä kilpailu?

    11. Näytä lisää
    1. 1

      WhatsApp katoaa miljoonista puhelimista – katso, onko omasi listalla

    2. 2

      Varo perintöloukkua – ”Voi olla järkevää jopa kieltäytyä perinnöstä”

    3. 3

      Nyt se on lopullista: koeaika menee uusiksi

    4. 4

      Keskiansio 160 000 euroa vuodessa – tämä ammattiryhmä vaatii lakoilla lisää

    5. 5

      Alkon kilpailutus hämmentää: 100-vuotiaan Suomen juhlalikööriksi virolainen Vana Tallinn

    6. 6

      Suomalaiset saavat liikaa palkkaa? ”Perheen elo muuttuu selviytymistaisteluksi”

    7. 7

      Kevytmaito, kahvi, meetwursti, konetiskiaine... Näin paljon arkisten tuotteiden hinnat nousivat 10 vuodessa

    8. 8

      Nobel-voittaja Bengt Holmström: Suomalaiset saavat liikaa palkkaa

    9. 9

      20-vuotiaita autoja huristelee Suomen teillä paljon – tiedätkö, onko yleisin malli Golf, Astra vai Corolla?

    10. 10

      Suomen ilmasto on myrkkyä autoille – arvaatko, mikä lämpötila on pahin?

    11. Näytä lisää